ЗА ЧТО ПЛАТИТЬ РИЭЛТОРУ?
При существующих ценах на недвижимость клиенты вынуждены на многом экономить. И часто задаются вопросом: что именно они вправе требовать за свои деньги от агентов, представляющих компании недвижимости. Каков круг обязанностей агента при обслуживании клиента и спектр услуг, предоставляемых компанией? Одним словом — за что платить?
Начнем с того, что далеко не каждый «профи» рынка недвижимости достоин полноценного вознаграждения. За период ажиотажного спроса на жилье, который сменился современным вялоизменчивым состоянием рынка, в риэлторский бизнес «нагрянуло» немало людей разного социального статуса, уровня образованности и профессиональной подготовленности. Да и фирм открылись десятки: лицензия для работы не нужна, сертификат не строго обязателен. В результате, ряды компаний с заслуженной репутацией, сильной материально-технической базой, налаженной системой профессиональной подготовки, отточенным внутренним распорядком работы оказались «сильно разбавлены» массой «карманных» агентств. Результат усилий таких мини-фирм и их немногочисленных сотрудников не всегда адекватен нуждам и чаяньям потребителей. Увы, при всем старании они зачастую не в состоянии обеспечить тот уровень обслуживания, на который вправе претендовать клиент. А услуга качества «так себе» обычно и оценивается (самими агентами) из расчета «сколько дадут». Поэтому с представителями подобных компаний проще «сторговаться» о существенном снижении оплаты их труда, поскольку «покатать себя любимого» вы в итоге решили на «извозчике», а не на «такси».
Конечно, не стоит думать, что сумма вознаграждения определяется пропорционально размеру фирмы или ее стажу на рынке. Главное, все-таки, не количество, а качество. Случается (жаль, правда, очень редко) что и молодые агентства, озабоченные приобретением высокой деловой репутации, вкладывают немалые средства в постижение технологий работы на рынке недвижимости, уделяя максимум внимания каждому клиенту. И, наоборот, на крупные фирмы иногда бывает «проруха». Но это, как говорится, допустимые статистические погрешности.
Беда же в том, что рынок недвижимости создает при непосвященном взгляде со стороны иллюзию крайней доходности. Вот и тянутся сюда случайные люди в надежде на легкий заработок. Долго не задерживаются, но успевают подпортить реноме приличным компаниям, да и всему рынку операций с недвижимостью тоже. Кто из вас, уважаемые читатели, не знаком со страшилками про «черных риэлторов» и «маклеров-душегубов»? Наверное, таковых не сыщется…
Рецепт же, как избежать встреч с этими неприятными персонами до банальности прост: «Обращайтесь к услугам стабильных, проверенных агентств недвижимости!» Но уж если вы доверились авторитетной фирме, а в том, как ведет ваши дела конкретный исполнитель, вас что-то не устраивает — не стоит терпеть, а затем пытаться оспаривать вознаграждение. Лучше сразу поставить вопрос о замене агента. Руководство уважающей себя компании всегда найдет, кому из опытных специалистов перепоручить вашу сделку.
За что есть смысл платить?
За каждым этапом сделки стоит множество разнообразных время- и энергоемких процессов, эффективность которых обеспечивается профессионализмом и самоотдачей агентов, менеджеров и сотрудников различных служб компаний недвижимости. Какие же функции могут и должны быть возложены на риэлтора, полноценно отрабатывающего свое вознаграждение?
Клиент-продавец вправе рассчитывать, что его агент по ходу сделки:
грамотно и адекватно определит рыночную стоимость выставляемого на продажу объекта с учетом всех факторов ценообразования (а для этого произведет маркетинг, предъявит клиенту статистические и аналитические материалы, отражающие состояние рынка, распечатает и предоставит список аналогичных объектов, находящихся в данный момент в экспозиции и пр.);
организует эффективную рекламную кампанию принадлежащего продавцу объекта, используя весь спектр СМИ (печатных, электронных и пр.);
определит технические характеристики объекта, выявит его достоинства и недостатки, даст ряд рекомендаций по необходимой предпродажной подготовке;
грамотно организует процесс просмотров и переговоров с потенциальными покупателями, обеспечив успех подписания предварительного договора;
поможет найти компромиссные условия и выработать график проведения сделки, устраивающий обе стороны;
даст подробную консультацию или осуществит своими силами по вашей доверенности подготовку полного пакета документов, необходимых для перехода прав собственности, с учетом индивидуальных особенностей каждой сделки (сбор документов уместнее переложить на агента по доверенности, передав правоустанавливающий договор, свидетельство о собственности на ответственное хранение в компанию);
организует регистрацию сделки, привлечет специалистов к организации грамотных и безопасных взаиморасчетов сторон;
проконсультирует о возможности своевременной перерегистрации продавца и членов его семьи по новым адресам и проконтролирует ее завершение;
поможет в организации освобождения объекта недвижимости и передаче его новому владельцу по акту сдачи-приемки.
Что касается покупателей, которым агент помогает в подборе подходящего объекта, — доступность множества вариантов в печатных СМИ и Интернете создает у клиента иллюзию, что дело это нехитрое. На самом деле агент принимает на себя труд перелопатить информацию по сотням объектов, совершить десятки звонков с выяснением подробностей, а в итоге — организовать всего несколько просмотров, зато уже точно «бьющих в цель».
Все это требует времени, сил и высокого уровня профессионализма — чтобы клиент не терял недели, узнавая по телефону о вариантах, которые на поверку ему абсолютно не подходят, не совершал бесплодных многочасовых экскурсий по квартирам, которые невозможно купить на устраивающих его условиях. Не забывайте, что жилья в прямой продаже всего несколько процентов. Остальное — обмены с не всегда прогнозируемым завершением. Ряд сделок грозит осложнениями в силу непростой истории прав собственности, сложного состава семьи. Преодоление всех этих трудностей, защита интересов своего клиента, экономия его времени и сил — разве не именно за это вы платите агенту? Причем платите только в случае достижения вашей цели — благополучного завершения сделки. Кроме того, ряд покупателей сейчас заинтересован в получении кредита — чтобы приобрести жилье лучшего качества, чем позволяют сегодняшние сбережения. Риэлторы работают в тесном сотрудничестве с ипотечными банками, проходят специальное обучение. Они готовы подробно проконсультировать клиентов по всем вопросам ипотеки, помочь заинтересовавшимся пройти все банковские формальности, подобрать объект и убедить его продавца работать по схеме расчетов с участием ипотеки.
Вознаграждение делится между агентом и фирмой. А на что компания расходует «свою» часть денег? Прежде всего, следует обратить внимание на структуру агентства, его подход к профессиональной подготовке кадров, материально-техническую оснащенность и организацию рабочих мест специалистов. Фирма арендует или имеет в собственности помещение и несет ряд расходов по его поддержанию в достойном и комфортном для клиентов состоянии, выделяет средства в рекламный бюджет (весьма недешевая реклама объектов оплачивается чаще всего отнюдь не их собственниками).
Клиент вправе требовать, чтобы обслуживающий его агент был «на ты» с компьютером. Но для этого компьютеры надо приобрести, иметь при них технический персонал, обучить агентов ими пользоваться. Стоит ли это денег? В фирме клиент имеет право получить подробную юридическую консультацию по всем вопросам, так или иначе связанным с планируемой сделкой. Но юристы сделок не проводят — это специалисты, которым фирма отдельно платит зарплату. То же можно сказать и о сотрудниках, организующих взаиморасчеты по сделкам, и о диспетчерах, которые принимают звонки и быстро соединяют клиентов с необходимыми им специалистами, и о другом персонале.
Также клиенту стоит поинтересоваться, имеет ли фирма сертификат, в соответствии с которым ее деятельность признана соответствующей национальным стандартам. Состоит ли она в профобъединении, подчиняющемся определенным утвержденным правилам делового оборота? Где и как производилась профессиональная подготовка агента — исполнителя? Где оттачивал свою деловую эрудицию руководитель компании? Обучение, повышение квалификации, сертификация, членство в профобъединениях — все это тоже стоит немалых денег.
Особая статья расходов — страхование фирмой своей профессиональной ответственности. Причем, чем больше сумма страхового возмещения, компенсируемая клиентам при нанесении им ущерба в связи с «профессиональной ошибкой» агента, тем, естественно, больше и расходы на этот вид обеспечения защиты материальных интересов клиентов. Так что главный вопрос, который должен волновать граждан, — это не «сколько получают риэлторы» за свой непростой труд, а «какой спектр услуг предоставляется клиентам» за их деньги.
Таким образом у вас всегда есть выбор между:
«экономной» оплатой и обслуживанием под девизом «…и так сойдет» со всеми проистекающими отсюда рисками;
качественным обслуживанием за определенный договором % комиссионных, но по полной программе высокого качества с учетом всех ваших потребностей.
А уж принимать решение, как всегда, предстоит Вам.
Но всегда наша компания, готова помочь обойти агента, который выполняет некачественные услуги, или просто навязался...